Bỏ qua điều hướng
Hỏi Đáp Pháp Luật

Lệ phí trước bạ nhà, đất: mức thu 0,5% và cách tính

Thuế31/10/2026

Mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất, ai phải nộp, cách tính theo giá nhà nước hay giá giao dịch và các trường hợp được miễn giảm.

Lệ phí trước bạ nhà, đất là khoản tiền phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất chỉ là 0,5% trên giá tính, nhưng số tiền thực nộp phụ thuộc giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và việc giao dịch có được miễn hay không. Dưới đây là cách xác định giá tính, trường hợp miễn, ghi nợ và thủ tục khai nộp theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13.

Mục lục

1. Lệ phí trước bạ nhà, đất là gì và ai phải nộp

Nhà, đất đứng đầu danh mục tài sản chịu lệ phí trước bạ tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP; bảy nhóm còn lại là súng, tàu thủy, thuyền, tàu bay, xe máy, ô tô và các bộ phận thay thế tương ứng.

Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP xác định người nộp: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trừ các trường hợp miễn tại Điều 10. Điều 6 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13 nói rõ hơn: Người nộp phí, lệ phí là tổ chức, cá nhân được cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước theo quy định của Luật này.

Người nộp vì thế là bên được đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng: người mua, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế.

2. Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%

Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định: Nhà, đất: Mức thu là 0,5%. Mức này áp dụng thống nhất cho nhà và đất, không phân biệt lần đầu hay lần thứ hai, không phân biệt tổ chức hay cá nhân, không có mức riêng theo địa phương; phù hợp nguyên tắc tại Điều 9 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13: mức thu lệ phí trước bạ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản.

Các mức khác trong cùng Điều 8 (súng săn 2%, tàu bay 1%, xe máy 2% và 5%, ô tô 2% và 10%) không áp dụng cho nhà, đất.

3. Căn cứ tính lệ phí trước bạ nhà, đất

Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định: Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Công thức áp dụng: Lệ phí phải nộp = Giá tính × 0,5%. Mức thu cố định nên phần việc thực tế nằm ở giá tính — giá do pháp luật ấn định, không phải giá các bên tự chọn.

4. Giá tính lệ phí trước bạ theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP

Điểm a khoản 1 Điều 7: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm kê khai, không phải thời điểm ký hợp đồng.

Điểm b khoản 1 Điều 7 quy định: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai.

Điểm d khoản 1 Điều 7 xử lý trường hợp giá thỏa thuận cao hơn giá nhà nước: Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thì giá tính là giá tại hợp đồng, tức mức cao hơn giữa hai căn cứ này.

Theo điểm c khoản 1 Điều 7, nhà chung cư tính cả giá trị đất phân bổ (giá đất tại Bảng giá đất nhân hệ số phân bổ); nhà, đất mua qua đấu giá, đấu thầu tính theo giá trúng đấu giá ghi trên hóa đơn, chứng từ.

5. Ví dụ cách tính lệ phí trước bạ nhà, đất

Ba tình huống giả định minh hoạ phép tính; số liệu không phải giá của một địa phương cụ thể.

Trường hợpGiá tính lệ phí trước bạLệ phí phải nộp (0,5%)
Chuyển nhượng 100 m² đất ở, giá đất theo Bảng giá đất là 30 triệu đồng/m²3.000.000.000 đồng15.000.000 đồng
Mua căn hộ chung cư: giá nhà 2,4 tỷ đồng, giá trị đất phân bổ 600 triệu đồng3.000.000.000 đồng15.000.000 đồng
Mua nhà, đất có giá hợp đồng 5 tỷ đồng, cao hơn giá Ủy ban nhân dân tỉnh là 4,2 tỷ đồng5.000.000.000 đồng25.000.000 đồng

Mức thu luôn là 0,5%, chênh lệch đến từ giá tính: ghi giá thấp hơn giá Ủy ban nhân dân tỉnh không làm giảm số phải nộp.

6. Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP liệt kê 31 trường hợp miễn, gồm cả tài sản không phải nhà, đất; với nhà, đất, những nhóm sau hay gặp nhất.

Thừa kế, quà tặng trong gia đình. Khoản 10 Điều 10: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, khi được cấp giấy chứng nhận.

Bồi thường, tái định cư. Khoản 15 Điều 10: Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.

Đất nông nghiệp, đất thuê trả tiền hàng năm. Khoản 4 Điều 10 miễn cho đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối; khoản 7 Điều 10: Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm cũng được miễn.

Đất cho mục đích công cộng, hạ tầng. Khoản 3 Điều 10 miễn cho đất trả tiền thuê một lần dùng vào mục đích công cộng hoặc xây nhà để chuyển nhượng, nhưng: Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Khoản 1 Điều 10 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13 xác định nhóm được miễn, giảm là trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng; khoản 3 Điều 10 giao Chính phủ quy định cụ thể.

7. Ghi nợ lệ phí trước bạ

Khoản 1 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định: Ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán, lệ phí tính theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai.

Theo khoản 3 Điều 9, người được ghi nợ vẫn khai và nộp hồ sơ theo pháp luật về quản lý thuế; cơ quan cấp giấy chứng nhận ghi vào giấy chứng nhận dòng “Nợ lệ phí trước bạ” trước khi cấp.

Ghi nợ không phải miễn: khoản 2 Điều 9 buộc người còn nợ mà chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho nhà, đất phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho. Tặng cho giữa các đối tượng tại khoản 10 Điều 10 được loại trừ.

8. Thủ tục khai, nộp lệ phí trước bạ

Khoản 1 Điều 11 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân khai, nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; nghị định không ban hành mẫu tờ khai riêng.

Khoản 2 Điều 11 ghi nhận dữ liệu điện tử nộp lệ phí qua Kho bạc Nhà nước, ngân hàng thương mại hoặc tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán được Tổng cục Thuế ký số, cung cấp lên Cổng dịch vụ công Quốc gia, có giá trị như chứng từ bản giấy.

Luật sư lưu ý

  • Kiểm tra mức thu trước tiên. Với nhà, đất, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP chỉ có một mức là 0,5%.
  • Giá tính mới quyết định số tiền. Theo điểm a, b và d khoản 1 Điều 7, kê khai giá thấp hơn giá nhà nước không làm giảm nghĩa vụ.
  • Miễn lệ phí chỉ theo danh mục đóng. Khoản 10 Điều 10 liệt kê chính xác các quan hệ được miễn khi nhận thừa kế, quà tặng nhà, đất; quan hệ không có tên trong danh sách không thuộc diện miễn.
  • Đã ghi nợ phải trả trước khi chuyển nhượng. Khoản 2 Điều 9 buộc nộp đủ số còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.
  • Đối chiếu mức khống chế khi số tiền lớn. Cuối Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu khống chế tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/1 lần trước bạ, trừ ô tô chở người từ 9 chỗ trở xuống, tàu bay, du thuyền.

Câu hỏi thường gặp

Lệ phí trước bạ nhà, đất hiện nay là bao nhiêu phần trăm?

Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu với nhà, đất là 0,5%.

Giá tính là giá trong hợp đồng hay giá nhà nước?

Theo khoản 1 Điều 7, giá tính là giá đất tại Bảng giá đất và giá nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành; nếu giá hợp đồng cao hơn thì tính theo giá hợp đồng.

Nhận thừa kế nhà, đất từ cha mẹ có phải nộp lệ phí trước bạ không?

Khoản 10 Điều 10 miễn lệ phí với nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

Đã ghi nợ lệ phí trước bạ mà chuyển nhượng nhà, đất thì sao?

Khoản 2 Điều 9 buộc nộp đủ số còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.

Kết luận

Lệ phí trước bạ nhà, đất được xác định qua hai bước: lấy giá tính theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP — giá đất tại Bảng giá đất, giá nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, hoặc giá hợp đồng nếu cao hơn — rồi nhân với mức thu 0,5% tại khoản 1 Điều 8. Cần rà thêm xem giao dịch có thuộc trường hợp miễn tại Điều 10 hay được ghi nợ theo Điều 9 hay không.

Bước tiếp theo: chuẩn bị hồ sơ khai lệ phí theo pháp luật về quản lý thuế và đối chiếu số tiền trên thông báo của cơ quan thuế với giá tính, mức thu nêu trên.

Nguồn: Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Luật Phí và lệ phí số 97/2015/QH13, trích từ kho văn bản pháp luật.

Nguồn tham khảo và bài liên quan

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức. Vụ việc của bạn cần được luật sư đánh giá trên hồ sơ cụ thể.

Cần tư vấn cho trường hợp cụ thể?
Gửi câu hỏiDịch vụ tư vấn